Cómo se venden los apartamentos en Corea y una nota sobre la burbuja inmobiliaria en Seúl

En Seúl los proyectos de urbanización a veces se hacen a lo bestia. No es que se construya un edificio, sino que muchas veces se urbanizan barrios enteros. En ocasiones los proyectos son tan grandes, con varios miles de viviendas, que no los hace una sola constructora sino que participan varias compañías.

El proceso comienza identificando una zona donde no se haya construido en muchos años, muchas veces consistente en viviendas unifamiliares que datan de la posguerra y que están separadas por un entramado caótico de calles estrechas. En Seúl aún hay muchas zonas así, que se van modernizando poco a poco.

Se hace una oferta a los propietarios, que puede ser una cantidad de dinero, un gran descuento en la compra de un nuevo apartamento en el proyecto, o una nueva vivienda y algo de dinero. Muchas veces los propietarios ya no viven en la zona pero mantienen la propiedad de una casa ruinosa con la esperanza de entrar en una de estas modernizaciones. Incluso hay personas expertas en anticiparse a los proyectos, estudiando planos urbanos o mediante información privilegiada, que compran varias viviendas justo antes de que las compañías constructoras empiecen a llamar a las puertas.

Esto también tiene sus sombras, porque no todos los residentes quieren vender. Algunos se resisten a salir de la casa que habitan desde hace décadas, y se enfrentan a las presiones de los vecinos que sí quieren que el proyecto salga adelante. En casos extremos, cuando ya son pocas las viviendas que impiden la modernización, las compañías llegan a contratar matones que amenazan a los residentes que se resisten a firmar.

Una vez la compañía tiene la propiedad de todas las viviendas, procede a su demolición y en su lugar construye varios edificios de apartamentos con nuevas calles entre ellos. Estos edificios suelen tener entre 30 y 40 plantas, y en cada planta suele haber entre dos y diez apartamentos de distintos tamaños.

Como los proyectos pueden ser muy grandes, el número de viviendas puede estar entre mil y cinco mil. Algunas están adjudicadas a los antiguos residentes ya desde el inicio del proyecto, y otras -en un porcentaje marcado por ley- están reservadas a personas con una mala situación económica. Sin embargo, la gran mayoría de apartamentos salen a la venta. Y en la mayoría de casos, la compañía necesita vender las viviendas antes de comenzar la construcción para financiar el proyecto.

Para ello, se instalan viviendas de muestra para que los interesados puedan ver cómo serán los apartamentos. Si la demanda es superior a la oferta, lo cual es muy común -sobre todo en las urbanizaciones cercanas al centro- se hace una lista de interesados y los apartamentos se adjudican por sorteo. Si la demanda es inferior a la oferta, los interesados pueden comprar un apartamento del tamaño que deseen, pero no el apartamento concreto, que también en este caso se adjudica por sorteo.

Una vez definidos los compradores y adjudicados los apartamentos, llega el momento del mercadeo. Algunas personas compran viviendas solo para especular, otras desean comprar pero no tuvieron suerte en el sorteo, y otras no están contentas con el apartamento que les correspondió y están dispuestas a pagar un plus para cambiarlo por uno más de su gusto. El negocio está claro, y donde hay negocio hay negociantes.

A la entrada de las viviendas de demostración hay una legión de representantes de agencias inmobiliarias repartiendo panfletos y acosando a los visitantes con regalos a cambio de su número de teléfono. Dar el número a una de estas personas implica recibir mensajes y llamadas durante semanas preguntando si se desea vender o comprar una vivienda en el nuevo complejo. Lo mejor es pasar de ellos, pero pueden llegar a ser muy pesados. A nosotros en una ocasión una mujer nos persiguió durante 200 metros, hasta que nos la sacamos de encima dando un número falso.

Conforme la construcción va avanzando va subiendo el precio de las viviendas, por lo que los especuladores buscan vender justo antes de la fecha de entrega. Como en algunos proyectos no es necesario firmar una hipoteca ni dar garantías hasta que la construcción está terminada, esta es una forma bastante segura de hacer negocios porque, recordemos, el precio de la vivienda siempre sube.

Ay, amigos, ese es el quid de la cuestión. En Corea del Sur, y en Seúl especialmente, aún existe la creencia de que la vivienda es una inversión segura. Por aquí la crisis no provocó un desplome en la demanda como en otros países. Sigue habiendo muchas personas que necesitan un apartamento donde vivir y están dispuestos a invertir los ingresos de toda una vida para ello. Los intereses bancarios han bajado mucho, lo cual provocó un gran encarecimiento del jeonse, el sistema de alquiler mediante un depósito del 60 u 80% del valor de la vivienda que tanto se usa en Corea. Esto está empujando a mucha gente a dar el salto a la compra, aun sin la seguridad de poder pagar la enorme cifra de dinero que supone comprar una vivienda en Seúl.

El siguiente capítulo ya lo conocemos. En algún momento la economía empeorará y mucha gente no podrá hacer frente a los préstamos contraidos. Esto causará una exceso de viviendas en el mercado, lo cual, unido a la peor situación económica de las familias, hará caer el precio de la vivienda en una espiral in control que hundirá al país en la miseria y lo hará retroceder décadas en calidad de vida y derechos sociales.

O no, porque lo cierto es que en Corea los precios de la vivienda, aunque están por la nubes, se mantienen estables desde hace años e incluso bajan en muchos lugares. El único lugar donde siguen subiendo es el centro de Seúl, lo cual fuerza a la mayoría de familias a trasladarse a las afueras, que en este caso son las ciudades de Gyeonggi-do, muchas de ellas conectadas con Seúl mediante metro.

¿Explotará la burbuja inmobiliaria en Corea del Sur? El sentido común y la experiencia de otros países dicen que sí, pero no creo que nadie conozca la respuesta con seguridad. Yo espero que no, porque ya hemos dado el paso de comprar una vivienda en propiedad (que por cierto no está en la urbanización de las imágenes, las cuales tomé en la promoción de un proyecto a punto de comenzar en el distrito de Seodaemun, cerca de la famosa cárcel).

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